Etažiranje obavljaju za to osposobljene stručne osobe, koje na zahtjev suvlasnika rade elaborat o etažiranju. Za izradu elaborata etažiranja, potrebno je imati tehničku dokumentaciju zgrade, iz koje su vidljive površine pojedinih posebnih i zajedničkih dijelova objekta.
Stan ili neki drugi prostor u objektu, prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), tretira se kao suvlasnički dio čitavog objekta, kojem pripadaju i proporcionalni dio svih zajedničkih prostora kao i proporcionalni dio zemljišta na kojem je objekt sagrađen.
Izradom plana posebnih dijelova zgrade, utvrđuju se posebni i zajednički dijelovi pojedine nekretnine kao i njihova veličina te se označavaju vlasnici pojedinih dijelova.
U slučaju da takve dokumentacije nema, obavlja se mjerenje objekta te se izrađuju nacrti za potrebe elaborata.
Vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno glede dijela suvlasničke nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, prikladnu za samostalno izvršavanje suvlasnikovih ovlasti, kao što je stan ili druga samostalna prostorija (N.N 91/96, članak 67.). Vlasništvo posebnog dijela nekretnine uspostavlja se na temelju pisane suglasnosti svih suvlasnika nekretnine (N.N 91/96, članak 73.)
Zašto etažirati?
Jedini pravni dokaz o vlasništvu stana, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine jest izvadak iz zemljišnih knjiga tj. gruntovnice. Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (Narodne novine 91/96), bilo kakav prostor u objektu, uključivši stanove, garaže, poslovne prostore i sl., NE može se upisati u zemljišnu knjigu dok zgrada nije etažirana tj. dok se ne napravi elaborat s planom posebnih dijelova objekta. te dok isti nije ovjeren od svih suvlasnika. Etažiranje se obavlja prije svih radnji gdje je potrebno uspostaviti vlasništvo nad posebnim dijelovima nekretnine tj. imati uredne upise u zemljišne knjige pojedinih nekretnina kao npr. : dobivanja hipotekarnog kredita (ne može se upisati hipoteka banke na stan ili poslovni prostor ako isti nije etažiran), kupnje odnosno prodaje nekretnina, diobe obiteljskih nekretnina, ostavinske diobe, utvrđivanja udjela pojedinih suvlasnika u troškovima upravljanja i održavanja objekta.
Elementi etažiranja
1. Prikupljanje tehničke dokumentacije te usporedba sa stvarnim stanjem
2. Izmjera objekta te izrada nacrta u slučaju da ne postoji tehnička dokumentacija
3. Izrada elaborata etažiranja koji se sastoji od: Tabelarni prikaz vrste i veličine prostora, Tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade, Prijedlog razdiobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade, Prijedlog razdiobe građevinskog zemljišta predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine, Grafički dio elaborata s označavanjem pojedinih posebnih dijelova nekretnine te vlasništva na pojedinom dijelu nekretnine, Prijedlog upisa u zemljišne knjige
4. Izrada “Općih uvjeta” koji se određuju odnose suvlasnika i korištenje nekretnine
5. Izrada “Sporazuma” o prihvaćanju elaborata koji potpisuju svi suvlasnici (uvjet u gruntovnici)
