PROCJENU VRIJEDNOSTI NEKRETNINE provode ovlašteni stalni sudski vještaci i procjenitelji po Zakonu u procjeni vrijednosti nekretnina, a čije ovlasti proizlaze iz posebnih propisa kojima se uređuje rad sudova i postupci izvlaštenja. Oni su jedini službeno ovlašteni raditi procjene koje se koriste u službene svrhe.
KAKO SE VRŠI PROCJENA
Procjena vrijednosti nekretnina u Republici Hrvatskoj nije jednostavan proces i regulirana je spomenutim Zakonom koji se primjenjuje prilikom:
- procjene vrijednosti nekretnina
- njihovih sastavnih dijelova
- njihovih pripadaka i drugih stvarnih prava na nekretninama kao tržišne vrijednosti
Procjena vrijednosti nekretnine je multidisciplinarni postupak tržišnog vrednovanja prema ‘zadatcima naručitelja’, kojeg nije moguće odrediti jednom formulom. Radi se o djelatnosti za koju je potrebno:
- poznavanje propisa i iskustvo
- znanja iz područja graditeljstva i prostornog uređenja
- osnove prava i ekonomije
Zakon se isključivo bavi tržišnom vrijednosti nekretnina čija se osnovica utvrđuje pomoću tri metode (usporedna/poredbena, troškovna i prihodovna) i sedam postupaka, a propisan je i način na koji se prikupljaju podaci koje procjenitelji dobiju primjenjujući propisanu metodologiju koju potom dalje koriste.
PROCJEMBENI ELABORAT
Procjena vrijednosti nekretnina se jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku odnosno u dokumentu koji se zove procjembeni elaborat, a obuhvaća:
- nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili
- procjenu stalnoga sudskog procjenitelja
To je vjerodostojna isprava za donošenje odluka u upravnim i sudskim postupcima te za donošenje investicijskih i drugih odluka. Procjembeni elaborat, koji nije izrađen u skladu sa Zakonom i Pravilnikom, je nevažeći.
Rok izrade procjembenog elaborata je stvar dogovora naručitelja i procjenitelja. Za procjenu vrijednosti nekretnina i izvođenje nužnih podataka koriste se:
- kupoprodajne cijene i drugi podaci, kao što su najamnine, zakupnine, troškovi gospodarenja
- i skup obilježja nekretnine, koji nisu pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti.
Procjenitelji su prilikom izrade procjene vrijednosti nekretnina dužni navesti:
- datum kada je sklopljen kupoprodajni ugovor
- broj katastarske čestice
- naziv katastarske općine
- površinu katastarske čestice
- podatke koji se odnose na kakvoću i obilježja nekretnine
Ako se radi o izgrađenim katastarskim česticama, potrebno je navesti i:
- vrstu građevine
- opis građevine
- njezinu površinu
- naziv ulice/trga
- kućni broj
- kat i godinu građenja
Kupoprodajne cijene i drugi podaci koji su pod utjecajem neuobičajenih ili osobnih okolnosti ne smatraju se transakcijama po tržišnim uvjetima i nisu pogodne za procjenu vrijednosti nekretnina. U slučaju nedostatka podataka na području nekretnine za koju se izrađuje procjena vrijednosti moguće je upotrijebiti i druge podatke koji su dostupni na usporedivim područjima. Usporedivost područja utvrđuje se prema sljedećim pokazateljima:
- gospodarskim
- prostornim
- prostorno-planskim
- demografskim
naslovna fotografija
Image by Freepik
